東京都、マンション管理適正化指針を作成 修積金の設定、管理状況の情報開示など促す

政策動向

 東京都は、マンションの管理の適正化に関する指針(素案)を作成した。3月から施行した「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」に基づき、管理組合が適正に管理する上で取り組むべきことを記載。管理不全を予防するための必須事項として修繕積立金の設定、大規模修繕工事の実施方法などを明確にしたほか、管理状況が市場の流通の際に評価されることを念頭に、管理組合の運営状況などの情報開示についても記載した。
 指針は、管理組合や管理会社、マンション管理士、分譲事業者などがマンションで果たす役割を定めている「マンション管理ガイドライン」を改定したもの。指針では、その中でも管理の主体となる管理組合が取り組むべき内容について、条例の内容も踏まえて規定した。
 管理不全を予防するための必須事項としては、管理組合の運営体制の整備や総会の開催、修繕積立金の設定などを挙げている。必須事項の中では、ガイドラインに記載のなかった管理者を選任する必要性も記載したほか、修繕積立金と大規模修繕工事に関してはガイドラインでの記載から大幅に加筆。修繕積立金については、マンションの維持保全の実態に応じ区分所有者が拠出すべき額と徴収方法を定めることが必要と明記するとともに、長期修繕計画に定められている修繕工事の実施に必要な金額を積み立てることが重要と盛り込んだ。長期修繕計画の見直しに合わせて積立方式の見直しも求めている。大規模修繕工事に関しては、マンションの実情に応じた最適な実施方法を検討することを求め、必要に応じて第三者的立場にある専門家によるアドバイスを受けるよう記載した。
 マンションの社会的機能を向上する取組には、防災対策、住環境の維持、コミュニティ形成で具体的に取り組むべきことを示している。このうち防災対策は、ガイドラインでも求めていた管理規約の整備についてより詳細に記載し「総会や理事会で意思決定ができない場合や緊急に専有部分に立ち入らなければならない事態が生じた場合」のルールの整備を求めた。標準管理規約で、緊急時に理事長が専有部分に立ち入ることができるとしている規定を踏まえたもので、避難などで区分所有者が確認できない際の早急な対応につなげる。
 その他重要な事項では、マンションに関する情報の開示について新規に規定している。条文では、管理組合の運営状況や活動状況、財産状況といった情報について、売買の際に円滑に購入予定者などに提示するのが望ましいと盛り込んだ。マンション管理業協会を中心に管理状況が不動産流通市場で評価される仕組みが検討される点もにらみ、情報開示についても記載した。また、第三者管理の活用を念頭に置き外部専門家の活用に当たっての対応も新たに記載。利益相反等に注意し、業務委託や工事の発注に当たってルールを整備するよう求めたほか、外部専門家の判断ミスによる財産毀損に備えた賠償責任保険の加入も盛り込んでいる。このほか、2020年4月から管理状況届出制度の開始を予定しているのを踏まえ、届出書の提出や行政からの調査に対する協力も記載した。
適正な管理を行う上で重要な項目には、長期修繕計画の作成や適正な出納・会計処理、名簿の作成、マンションに関する記録の保管などを挙げた。ガイドラインで記載していた内容を概ね踏襲した。
 指針の作成は、7月に有識者や関係団体、自治体などを交えた「マンションの管理の適正化に関する指針に関する検討会」(座長・齊藤広子横浜市立大教授)を立ち上げて進めていた。素案は19日までパブリックコメントを受け付けており、意見を集約した上で10月にも検討会を開いて内容を修正し、運用に入る。
 指針の作成のほか、マンション管理ガイドラインについても年度内に改正する予定。またストックの再生についても指針を定めるべく「良質なストックの形成促進計画」の改正作業も進める。別途検討会を立ち上げて検討し、年度内にまとめる方針だ。

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