千代田区がマンション管理適正化条例の骨子 計画段階からライフステージごとの状況について届出求める 分譲時に長期修繕計画など提出、築後30年で劣化診断義務付け・再生検討を促す

政策動向

 東京都千代田区は、「(仮称)マンション管理適正化条例」の骨子をまとめた。マンション開発の計画段階から、建替え・再生までの建物のライフステージごとに管理の状況や再生計画などを届け出てもらうのが特徴で、分譲時には長期修繕計画や修繕積立金などの策定があるか確認し、その後は5年ごとに管理の状況を報告してもらう。竣工後30年を経過したマンションは劣化状況の診断を受けることとし、再生を適切に支援できるようにする。

東京都内では条例制定によるマンションの適正管理を促す動きが増える中、建設段階からマンションの長期的なビジョンを意識させ届出を求めるのは初めて。管理や再生の状況を定期的に把握し、スラム化や管理不全を未然に防ぐ。

 千代田区では、マンションのライフステージを▽ステージ1(妊娠期)=計画・建設・分譲期▽ステージ2(乳幼児期)=入居から5年▽ステージ3(学齢期)=6~15年▽ステージ4(成年期)=16~30年▽ステージ5(壮年期)=30年以上▽ステージ6(老年期)=再生検討に入った段階、の6段階に分け、それぞれのタイミングに応じた状況の届け出を求めている。

計画時に水準をチェック

 ステージ1では、まず計画段階の事前協議制度を創設する。計画段階から良質な住宅ストックとしての水準を満たしていることを確認するのが狙いで、建築計画からゴミの保管庫や管理人室の有無、住戸内の専用面積などを審査する。建築確認申請の30日前までに事前協議を完了させることをイメージしており、計画が基準に適合していなければ事業者に変更を求める。分譲を開始する段階では分譲開始届の手続きを要請。管理規約や長期修繕計画、修繕積立金などの案を提出してもらう。建設工事が完了した際は事前に提出された届出と整合がとれているか現地調査して確認する。

 ステージ2から5にかけては、5年ごとに管理状況を届け出る。届出内容は、マンションの規模や築年数のほか、管理規約の有無や理事会・総会の開催状況、長期修繕計画や修繕履歴の有無などの建物の維持管理状況などをマンションに報告してもらう。データは区が整備するデータベースに蓄積し、定期的な記録の把握に努める。

 届出を促せるインセンティブとして、適正な管理が実施されているマンションを評価する「(仮称)適正管理基準適合認定制度」を設ける。具体的な支援策は今後詰めるが、適正な管理を進める上で必要となる時間や作業量があるため、その負担を軽減する方策を想定する。例えば、区内のマンションには管理室がなく民間の会議室を借りて総会や理事会を開いているケースも少なくないため、区有施設の活用による支援や補助などをひとつのイメージとしている。一方で、管理状況が一定水準に満たないマンションについても、専門家の派遣や検討費用の助成などで適正管理への取り組みを下支えする。

罰則規定も盛り込む

 竣工後30年での劣化診断の義務付けは、一般的な長期修繕計画で定めるサイクルが30年という点を踏まえ、建物の次のサイクルについて改めてビジョンを描いてもらうのが狙い。再生を適切に支援するためにも検討状況を的確に把握していく意向だ。マンション管理者は診断の結果を受けて再生すべきか検討し、検討内容は区に報告する。長寿命化などでマンションを継続して活用する場合は、それまでと同様に5年ごとに管理状況を届け出る。建替えや解体、廃止の方針となった場合は、廃止や除却の段階で区に報告書を提出することとしている。再生検討に当たっては、区はマンションの要望や状況に応じた専門家を提案することも想定している。

 条例で定めた規定に従わない場合、立入調査や指導・勧告に加え、6カ月以下の懲役または50万円以下の罰金とする罰則規定を設ける。東京23区では豊島区、墨田区、板橋区がマンションの適正管理に関する条例を制定しているが、罰則規定を盛り込んだのは千代田区が初めてとなる。

 区は条例の制定に向け、有識者や区内マンションの管理組合などで構成する「マンション管理の適正化推進検討委員会」(委員長=小林秀樹・千葉大学大学院教授)で議論を進めている。12月には条例の素案をまとめてパブリックコメントを実施し、2019年第1回定例会に条例案を上程する。条例の検討と合わせ、マンションに対する具体的な支援策も固めていく予定だ。

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